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Pénurie de logements : pourquoi le canton de Vaud reste sous tension
La pénurie de logements est devenue un enjeu majeur en Suisse. Dans le canton de Vaud, la situation est particulièrement tendue : au 1er juin 2026, le taux de logements vacants s’établissait à seulement 0,87 %. Pourquoi manque-t-il autant de logements, et quelles solutions pourraient rééquilibrer le marché ?
Une pénurie qui s’accentue en Suisse
La tension sur le marché du logement ne concerne pas uniquement le canton de Vaud. À l’échelle nationale, la situation s’est également fortement tendue ces dernières années.
Au 1er juin 2025, la Suisse comptait 48’455 logements vacants, soit seulement 1 % du parc immobilier. Il s’agissait de la cinquième baisse consécutive du taux de vacance. En cinq ans, celui-ci est passé de 1,72 % à 1 %.
La situation est particulièrement tendue dans la région lémanique. En 2025, son taux de vacance s’élevait à seulement 0,83 %, contre 0,96 % un an auparavant.
Le canton de Vaud s’inscrit donc dans une tendance nationale, mais avec une tension particulièrement forte.
Le canton de Vaud face à une pénurie persistante
Les chiffres les plus récents montrent que la situation ne s’est pas améliorée en 2026.
Au 1er juin 2026, le canton de Vaud comptait 3’907 logements vacants, dont 1’172 disponibles uniquement à la vente. Le taux de vacance s’établissait à 0,87 %, en baisse par rapport aux 0,89 % enregistrés un an plus tôt.
À titre de comparaison, un marché est généralement considéré comme équilibré lorsque le taux de logements vacants atteint environ 1,5 %. Le canton de Vaud se trouve donc largement en dessous de ce niveau.
La situation varie toutefois fortement selon les régions.
Le district de Lavaux-Oron affichait le taux de vacance le plus faible avec seulement 0,64 %, tandis que La Broye-Vully présentait le taux le plus élevé avec 1,35 %. Même dans ce dernier district, le taux reste inférieur au seuil de 1,5 % généralement considéré comme celui d’un marché équilibré.
Sur les dix districts vaudois, neuf sont actuellement considérés en situation de pénurie selon la définition légale cantonale. Seul le district d’Aigle, avec un taux moyen de vacance de 1,58 %, n’est pas considéré comme étant en pénurie pour 2026.
Pourquoi manque-t-il des logements ?
Plusieurs facteurs expliquent cette situation.
1. Une population qui continue de progresser
Le premier élément est démographique.
La population résidante permanente du canton de Vaud a augmenté de 8’500 personnes en 2025, pour atteindre environ 864’200 habitants à la fin de l’année. Cela représente une croissance de 1 % en une seule année. L’immigration constitue le principal moteur de cette progression.
Cette croissance entraîne naturellement une demande supplémentaire de logements.
Il ne suffit toutefois pas de construire quelques milliers de logements pour répondre à cette demande : il faut également tenir compte de l’évolution du nombre de ménages, de leur taille et de leurs besoins.
2. Une construction qui ne suit pas suffisamment la demande
Le deuxième facteur est le rythme de construction.
Le canton de Vaud constate lui-même un décalage entre la croissance démographique et la création de nouveaux logements. Dans sa Vision logement, le Canton identifie notamment la baisse de la construction comme l’une des causes de la pénurie actuelle.
Lorsque la demande progresse plus rapidement que l’offre, le nombre de logements disponibles diminue mécaniquement.
La conséquence est particulièrement visible sur le marché locatif : en 2025, le nombre de logements locatifs vacants en Suisse avait diminué de 8 % en une seule année.
3. Le manque de terrains disponibles
Construire davantage suppose également de disposer de terrains constructibles.
Or, dans un canton comme Vaud, le foncier disponible est limité, particulièrement dans les régions où la demande est la plus forte.
Le Canton identifie lui-même la rareté des terrains comme l’un des facteurs aggravant la pénurie. Cette situation est particulièrement sensible autour des principaux centres urbains et des zones bien desservies par les transports.
4. Des procédures parfois longues
Même lorsqu’un terrain est disponible, un projet immobilier ne peut pas être réalisé immédiatement.
Planification territoriale, modification d’affectation, autorisations, opposition éventuelle, permis de construire et réalisation du projet peuvent prendre plusieurs années.
Le Canton considère d’ailleurs la simplification des procédures et l’accélération des processus de construction comme l’un des axes importants de sa stratégie en matière de logement.
Quelles sont les conséquences de cette pénurie ?
La première conséquence est évidemment la difficulté pour les personnes à la recherche d’un logement.
Dans les régions les plus tendues, un appartement peut recevoir de nombreuses candidatures en très peu de temps. Les ménages disposent de moins de choix et doivent parfois accepter de s’éloigner de leur lieu de travail ou de leur famille.
La pénurie peut également contribuer à maintenir une pression sur les loyers et les prix immobiliers.
Le Canton de Vaud relève ainsi que les conditions de logement se sont tendues avec la hausse des loyers et des prix de l’immobilier.
Quelles solutions pour les prochaines années ?
Il n’existe pas une seule solution à la pénurie. Il faudra probablement agir simultanément sur plusieurs leviers.
Construire davantage, mais de manière ciblée
La première réponse est évidemment d’augmenter l’offre de logements.
Cela ne signifie pas nécessairement construire partout. L’enjeu est notamment de développer les logements dans les secteurs où les besoins sont les plus importants, en particulier à proximité des transports publics, des emplois et des services.
La densification des secteurs déjà urbanisés peut ainsi constituer une piste importante.
Accélérer les procédures
Le deuxième levier concerne les délais.
Le Canton de Vaud souhaite notamment simplifier les procédures, mobiliser davantage le foncier disponible et flexibiliser certaines règles afin de faciliter la création de logements. Ces objectifs figurent parmi les quatre axes de sa Vision logement.
L’objectif n’est pas de supprimer les règles d’aménagement, mais de rendre les processus plus efficaces afin que les projets répondant aux besoins puissent se réaliser dans des délais raisonnables.
Développer les logements d’utilité publique
Une autre piste consiste à développer davantage de logements à loyers abordables.
Dans le canton de Vaud, la LPPPL prévoit différents outils pour favoriser la construction de logements d’utilité publique, notamment les logements à loyers modérés, les logements à loyers abordables ou encore les logements adaptés avec accompagnement.
Les communes peuvent également prévoir des quotas de logements d’utilité publique dans certains nouveaux plans d’affectation ou accorder des bonus de construction aux projets qui en créent.
Mieux utiliser le parc immobilier existant
La construction neuve ne constitue toutefois pas la seule réponse.
La transformation de bâtiments existants, la création de logements supplémentaires dans certains immeubles ou la réaffectation de surfaces peuvent également contribuer à augmenter l’offre.
Cette approche doit toutefois être conciliée avec la préservation du parc locatif existant. Dans les districts en situation de pénurie, le canton soumet déjà certaines opérations de démolition, rénovation importante, transformation, changement d’affectation ou vente de logements loués à autorisation afin de préserver l’offre locative.
Une situation qui risque de rester tendue
Les chiffres actuels montrent qu’une amélioration rapide de la situation paraît difficile.
Avec un taux de vacance de seulement 0,87 % dans le canton de Vaud en juin 2026 et une population qui continue de progresser, le marché reste sous pression.
La réponse devra donc probablement combiner plusieurs actions : construire davantage, accélérer les procédures, mieux utiliser les terrains disponibles, développer des logements correspondant aux besoins de la population et préserver une partie du parc locatif existant.
Conclusion
Pour le canton de Vaud, l’objectif des prochaines années sera donc de parvenir à augmenter suffisamment l’offre tout en maintenant une qualité de vie élevée et un développement territorial maîtrisé.
La question n’est finalement plus seulement de savoir s’il faut construire davantage, mais surtout où, quel type de logements créer et comment accélérer leur réalisation.
Face à une demande qui reste forte, la capacité à produire suffisamment de logements accessibles constituera l’un des grands défis immobiliers du canton de Vaud pour les prochaines années.
Sources
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