Fin de la valeur locative : ce qui va changer pour les propriétaires suisses

La suppression de la valeur locative est l’une des principales réformes fiscales concernant l’immobilier en Suisse ces dernières années. Après plusieurs années de débats, le changement a été définitivement fixé : le nouveau système entrera en vigueur le 1^er janvier 2029.

À cette date, les propriétaires qui occupent leur propre logement ne devront plus déclarer de valeur locative comme revenu imposable. Mais cette suppression s’accompagne également de la disparition ou de la limitation de certaines déductions fiscales.

Qu’est-ce que la valeur locative ?

Aujourd’hui, un propriétaire qui habite dans son propre logement doit déclarer une valeur locative dans sa déclaration fiscale.

De manière simplifiée, cette valeur correspond au revenu théorique que le propriétaire pourrait obtenir s’il mettait son logement en location. Même s’il ne perçoit évidemment aucun loyer, ce montant est actuellement considéré comme un revenu imposable.

En contrepartie, le système actuel permet aux propriétaires de déduire certains frais, notamment les frais d’entretien du bien ainsi que les intérêts hypothécaires, dans les limites prévues par la législation.

Ce système disparaîtra à partir de 2029.

La valeur locative sera supprimée

Dès le 1^er janvier 2029, les propriétaires qui occupent leur propre logement ne devront plus déclarer de valeur locative.

C’est la principale conséquence de la réforme. Pour de nombreux propriétaires, cette suppression représente une simplification et pourra entraîner une diminution de la base imposable.

Mais il est important de ne pas considérer cette réforme comme une simple suppression d’impôt. En contrepartie, plusieurs déductions actuellement disponibles seront supprimées ou limitées.

Les déductions pour les travaux seront modifiées

Aujourd’hui, les propriétaires peuvent notamment déduire certains frais d’entretien de leur bien immobilier de leur revenu imposable.

Avec la nouvelle réglementation, cette possibilité sera supprimée pour les logements occupés par leur propriétaire, au niveau fédéral, cantonal et communal.

Les biens immobiliers loués ainsi que les biens faisant l’objet d’un fermage restent toutefois soumis à des règles fiscales différentes.

Pour les propriétaires qui envisagent d’importants travaux d’entretien ou de rénovation, ce changement mérite donc d’être pris en compte dans leur planification.

Qu’en est-il des intérêts hypothécaires ?

La réforme modifiera également la déduction des intérêts hypothécaires. Les propriétaires ne pourront plus déduire ces intérêts de la même manière qu’aujourd’hui. Les possibilités de déduction dépendront notamment des revenus provenant de biens immobiliers mis en location ou faisant l’objet d’un fermage.

Une exception est toutefois prévue pour les personnes qui deviennent propriétaires pour la première fois.

Une déduction pour les nouveaux propriétaires

Afin de tenir compte de la situation particulière des personnes qui accèdent pour la première fois à la propriété, une déduction limitée des intérêts hypothécaires sera possible pendant une période déterminée.

Cette mesure vise notamment à ne pas pénaliser trop fortement les nouveaux propriétaires qui doivent généralement contracter une hypothèque importante pour financer leur premier logement.

La déduction sera toutefois plafonnée et diminuera progressivement au fil des années.

Et les rénovations énergétiques ?

La réforme aura également une incidence sur les travaux visant à améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments.

Au niveau de l’impôt fédéral direct, les dépenses liées aux mesures d’économie d’énergie et de protection de l’environnement ne pourront plus être déduites après l’entrée en vigueur du nouveau système.

Les cantons pourront toutefois continuer à autoriser certaines déductions pendant une période limitée. Les règles pourront donc varier d’un canton à l’autre.

Pour les propriétaires qui envisagent une rénovation énergétique importante, le calendrier des travaux peut ainsi devenir un élément à prendre en considération.

Les propriétaires de résidences secondaires concernés différemment

La réforme prévoit également une possibilité pour les cantons d’introduire un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires.

Cette mesure vise notamment à permettre aux cantons et aux communes touristiques de compenser une partie des recettes fiscales qui pourraient disparaître avec la suppression de la valeur locative.

Les propriétaires d’une résidence secondaire pourraient donc être concernés par des règles différentes selon le canton dans lequel se situe leur bien.

Qui sera réellement avantagé ?

Il est difficile de dire que la réforme sera avantageuse pour tous les propriétaires.

Un propriétaire qui a une faible hypothèque, qui occupe son logement depuis longtemps et qui réalise peu de travaux pourrait bénéficier davantage de la suppression de la valeur locative.

À l’inverse, un propriétaire fortement endetté ou qui prévoit d’importants travaux pourrait perdre certaines possibilités de déduction.

L’impact dépendra donc de plusieurs facteurs : montant de l’hypothèque, revenus, canton de domicile, type de bien, travaux prévus et situation personnelle.

Une réforme à anticiper

Même si la nouvelle réglementation n’entrera en vigueur qu’en 2029, les propriétaires ont intérêt à commencer à réfléchir aux conséquences de la réforme.

Un projet de rénovation important, un renouvellement d’hypothèque ou encore l’acquisition d’un nouveau logement peuvent en effet avoir des conséquences fiscales différentes selon le moment où ils sont réalisés.

Il peut donc être pertinent de faire le point sur sa situation avant de prendre une décision importante.

Conclusion

La réforme de l’imposition du logement repose sur un principe simple : la valeur locative disparaît, mais certaines déductions disparaissent ou sont également réduites.

À partir du 1^er janvier 2029 :

• la valeur locative des logements occupés par leurs propriétaires sera supprimée ;
• les déductions pour les frais d’entretien des logements occupés par leurs propriétaires seront supprimées ;
• la déduction des intérêts hypothécaires sera fortement modifiée ;
• une déduction spécifique sera prévue pour certains nouveaux propriétaires ;
• les règles concernant les rénovations énergétiques seront également modifiées ;
• les cantons pourront introduire un impôt spécial sur les résidences secondaires.

La fin de la valeur locative constitue donc un changement majeur pour les propriétaires suisses. Si la réforme peut simplifier la fiscalité pour certains ménages, elle nécessitera également de revoir certaines stratégies concernant les hypothèques, les travaux et l’entretien des biens immobiliers.

Pour connaître l’impact concret de la réforme sur une situation personnelle, il est recommandé de consulter un spécialiste fiscal ou les autorités fiscales compétentes.

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Sources

• Changement de système d’imposition (Administration fédérale des contributions)
• Communiqué (Confédération suisse)
• Réforme de l’imposition de la propriété du logement (Département fédéral des finances)